Desde hace unos años escuchamos mucho las palabras dación en pago y la entendemos como la entrega del bien inmueble de tu vivienda al banco o entidad financiera para que nos libere de la deuda que con ellos mantenemos. Es cierto que este tipo de intercambio se viene realizando por las entidades financieras, pero hay que tener mucho cuidado con lo que firmamos y asesorarnos, o al menos preguntarnos si  ¿después nos va a tocar pagar algo más? ya sea en concepto de remanente deudor de la vivienda o de cualquier otro tipo de impuesto.

Actualmente se vienen realizando dos tipos de procedimientos de dación en pago;  los que se elaboran conforme al Real Decreto Ley 6/2012 de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios y los que no.

Las diferencias entre ambos son básicamente dos. Si pactas una dación con el Banco conforme al RDL te aseguras que quedas completamente liberado de la totalidad de la deuda y además te beneficias de las ayudas fiscales. Por contra, si firmas una dación no cumpliendo los requisitos del RDL debes observar con cautela si dejas efectivamente saldada toda la deuda y saber que Hacienda te pedirá que tributes por la posible ganancia patrimonial además de la plusvalía municipal por el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Antes de solicitar la dación en pago tienes que conocer si cumples con los requisitos para la posible aceptación de la dación y que en la actualidad son los siguientes:

  • Que se trate de la vivienda habitual y que el valor de la compraventa no superara los 250.000 euros (para municipios de más de un millón de habitantes) o menos si el municipio es menor.
  • Que los miembros de la unidad familiar no tengan rentas o ingresos o que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar y que la misma haya sufrido una modificación significativa en las condiciones económicas.
    • Que el conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales
    • Y que en caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán cumplir los requisitos anteriores.
  • También se tiene en cuenta la situación de las familias con circunstancias de especial vulnerabilidad, estas conforme a la ley serán las siguientes:
  • La familia numerosa,
  • La unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo,
  • La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral,
  • La unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.

Hay que recordar que las Entidades financieras no están obligadas a conceder la dación en pago y que previamente te harán un estudio de la viabilidad de recobro pudiendo ofrecerte antes de la dación una reestructuración o novación de la deuda a fin de acomodar la cuota hipotecaria a tus posibilidades económicas.

La mayoría de veces para poder empezar a negociar la deuda con el banco recomiendo dejar de abonar la cuota de la hipoteca, pues es en ese momento es cuando el Banco observa tu incapacidad para hacer frente a la deuda y se preocupa por su recobro. Es aquí cuando tendrás fuerza para negociar y para demostrar, en su caso, que si no aceptan tu vivienda como medio de pago el procedimiento se demorará en el tiempo teniendo tú la posesión de la vivienda y pudiendo la entidad financiera quedarse sin cobrar la deuda en un futuro.

Si quieres que negociemos por tí la deuda hipotecaria o te informemos y asesoremos de todas tus posibilidades de acción antes de comenzar a hablar con el banco o incluso estando ya inmerso en un procedimiento de ejecución hipotecaria, consúltanos y te ayudaremos con tu caso.

Si conoces a alguien que esté en una situación parecida, le harás un favor si le envías o compartes esta información.